Estudo preliminar · revisão 6 · Manhuaçu, MG · gleba de 66.000 m²

Condomínio Vista das Montanhas

Chácaras na parte de cima, lotes do meio para baixo, reserva da mina d'água intocada e área de lazer no pé do terreno. Clique em uma unidade na planta para ver área, frente e preço estimado.

Acesso e portaria

Chegada pela estrada municipal

Nova via de acesso com 240 m e 5 m de largura, saindo da estrada de terra existente até a portaria, no canto nordeste do terreno. Ela segue a faixa marcada em vermelho na foto, desenhada aqui no comprimento que você informou. Os dois alargamentos marcados no caminho são baias para um carro esperar o outro passar.

Seção da via de acesso

Pista: 4 m em bloquete de concreto, que aguenta rampa e chuva melhor que terra e é mais barato que asfalto em trecho curto.
Largura: 5 m, com pista de 4 m e sarjeta de concreto de 0,5 m de cada lado. Em 5 m dois carros não se cruzam com folga, então o projeto prevê duas baias de passagem de 3 × 15 m, a cada 80 m mais ou menos.
Comprimento: 240 m da estrada municipal até a portaria.
Drenagem: bocas de lobo a cada 30 m levando a água para tubulação, com saída protegida para não fazer erosão no cafezal.
Inclinação: manter até cerca de 15% nas rampas. Se a topografia mostrar mais que isso, a curva do traçado pode ser aberta.
Encontro com a estrada municipal: alargamento em leque com raio de 12 m, para caminhão de mudança e de lixo virarem sem manobra.

Projeto da portaria

Planta baixa. Cada pista tem dois portões, um em cada ponta da guarita (vermelho), e o carro fica preso entre eles enquanto o porteiro confere. As cancelas (amarelo) controlam o fluxo no dia a dia. O visitante espera no bolsão, fora do condomínio, e quem não for autorizado faz o retorno sem entrar.

Perspectiva da portaria do Condomínio Vista das Montanhas, com guarita em pedra, cobertura de madeira e o letreiro no muro — Perspectiva da portaria, vista de quem chega pela estrada. Imagem ilustrativa.

Fachada vista de quem chega pela estrada. Guarita em pedra com telhado verde, cobertura de madeira sobre as duas pistas, portões de correr e o nome Vista das Montanhas no muro de pedra curvo. Estilo rural contemporâneo, combinando com a paisagem de café.

O que a portaria tem

Guarita de 3,2 × 7 m: sala de controle com visão das duas pistas, banheiro e copa.
Eclusa nas duas pistas: dois portões de correr com 14 m entre eles.
Cancelas automáticas para moradores, com leitura de placa ou TAG.
Bolsão externo para 3 carros de visitantes, sem fila na estrada.
Retorno do lado de fora para quem não for autorizado.
Eclusa de pedestres com portão duplo e armário de encomendas.
Abrigo de lixo do lado de fora, onde o caminhão da coleta chega sem entrar.
Câmeras, iluminação em LED e interfone com as casas.

Quadro de áreas

Unidades

Viabilidade financeira

Simulação do empreendimento

Confiabilidade das medidas

Dá para usar essa quantidade como referência?

Para estudo de viabilidade, sim

A área total está certa (66.000 m², informada por você) e o desenho foi ajustado para fechar nela.
As áreas de reserva e lazer mudam pouco com a distorção da foto: testei 9 hipóteses de perspectiva e a área que sobra para lotes e chácaras ficou entre 48.600 e 50.800 m² (variação de ±2,5%).
Como os lotes são calculados por área, a quantidade total tende a ficar perto do número da planta.

Para vender ou registrar, ainda não

As fotos são inclinadas. Nas mesmas 9 hipóteses, a largura do terreno variou de 327 a 438 m e o comprimento de 362 a 473 m. Isso muda quantas fileiras de lotes cabem entre as ruas. A estimativa é de 40 a 52 lotes e 15 a 20 chácaras.
A inclinação não entra na foto. Rampas e taludes de corte e aterro podem comer de 5% a 15% da área útil em terreno de montanha.
A mina d'água tem 50 m de proteção em volta. Se ela ficar perto da divisa da reserva, alguns lotes vizinhos saem.

Como confirmar

Agora, sem custo: exporte o perímetro em KML no Google Earth, ou mande o arquivo do CAR ou do georreferenciamento do INCRA (SIGEF) da propriedade. Com as coordenadas reais, refaço a planta no formato exato e a margem de erro de forma cai bastante.
Antes de lançar: contrate o levantamento planialtimétrico georreferenciado (topógrafo com GPS ou drone). Ele mostra as curvas de nível, a mina e as áreas acima de 30% de inclinação, e é a base do projeto oficial.
Projeto oficial: engenheiro ou arquiteto desenha o loteamento sobre a topografia, com ART/RRT, para aprovar na prefeitura e registrar.

Premissas e próximos passos

Revisão 5. Ruas no formato do primeiro estudo: a Av. Principal desce da portaria pelo lado leste e dela saem três ruas em nível com balão de retorno no fim, todas com 7 m de largura e em trechos retos. Lotes e chácaras esquadrejados, com pequenas adaptações nas pontas para aproveitar área. Entrou uma fileira reta de 6 lotes do lado de baixo da Rua 3, e o lazer passou a começar numa linha reta logo atrás deles. As sobras verdes viraram lotes, e perto da portaria ficaram duas chácaras de cerca de 1.100 m², com uma pequena área verde na ponta. A chácara à direita da Av. Principal (agora CH-03, com 1.443 m²) foi esquadrejada e cresceu sobre a área verde de baixo, deixando só uma faixa verde de 2 m. As chácaras de baixo da Rua 1, no lado oeste, foram cortadas na mesma linha reta da fileira de lotes e ficaram com cerca de 1.200 m². A Rua 2 foi prolongada até a ponta, com balão novo, e ganhou mais lotes dos dois lados. Na revisão 6, o miolo entre a Rua 2 e a Rua 3 foi refeito em duas fileiras de lotes costas com costas, todas no mesmo alinhamento, sem lotes encavalados. A esquina da Rua 2 com a Av. Principal virou área verde. As chácaras CH-16 e CH-17 foram esquadrejadas na mesma linha reta das outras, e a CH-17 avançou um pouco sobre o canto verde. Área de lotes e chácaras: cerca de 42.800 m² (65% da gleba).
Reserva menor: para isso, a quina de cima da reserva da mina d'água saiu, e uma faixa encostada no balão da Rua 2 também. Abaixo das chácaras CH-16 e CH-17, a reserva subiu até a linha reta delas. No total, a reserva passou de cerca de 10.400 m² para 9.100 m². Antes de fechar, confirme no levantamento que a mina fica a pelo menos 50 m dessa nova divisa.
Casa existente: com a fileira reta de lotes, a casa fica dentro dos lotes QD-03 a QD-05. Dá para unir esses três num lote maior vendido com a casa, ou demolir a casa e construir a sede nova na área de lazer.
Zonas mantidas: chácaras na parte de cima, com a de 6.000 m² já vendida no meio (CH-10); lotes do meio para baixo; reserva da mina d'água intocada; só a pontinha da mata ficou como área verde.
Ruas de 7 m sem calçada separada. É comum em condomínio de lotes com pouco tráfego, mas confirme a largura mínima na lei de parcelamento de Manhuaçu antes de fechar o projeto.
Reserva da mina d'água: fica sem obra nenhuma, só com cerca e uma trilha de chão batido. É área comum do condomínio.
Medidas aproximadas. As áreas saem de uma vista inclinada do Google Earth ajustada para 66.000 m². Para medidas exatas, exporte o polígono em KML ou use a vista 2D. O projeto oficial depende de levantamento planialtimétrico georreferenciado.
Mina d'água e APP: pelo Código Florestal, nascente tem área de preservação de 50 m de raio. Se ela estiver perto da divisa da reserva, alguns lotes vizinhos podem precisar recuar. Marque o ponto exato da mina no levantamento.
Declividade: a Lei 6.766/79 só permite lotear terreno com 30% de inclinação ou mais se forem atendidas exigências das autoridades. Confirme as inclinações com a topografia.
Zoneamento: se a gleba estiver em zona rural, ela precisa entrar em zona urbana ou de expansão urbana pela lei municipal antes de ter lotes abaixo da fração mínima do INCRA. Confirme com a Prefeitura de Manhuaçu.
Condomínio de lotes (art. 1.358-A do Código Civil, incluído pela Lei 13.465/2017): exige convenção, aprovação na prefeitura, licenciamento ambiental e registro em cartório. Projeto assinado por engenheiro ou arquiteto, com ART/RRT. A chácara já vendida precisa entrar na convenção com as mesmas regras das outras.
Valores da simulação são pontos de partida editáveis. Referência de mercado consultada: lotes em loteamentos de Manhuaçu anunciados entre R$ 440 e R$ 800/m²; chácara rural de 1.600 m² com casa por R$ 300 mil.